Parecer acerca da atualização das rendas
A renda é possivelmente um dos valores mais elevados que atualmente as pessoas tem no seu orçamento familiar. Por esses mesmo motivos é fulcral perceber efetivamente quão a sua renda pode ser aumentada.
A questão do arrendamento em Portugal, tem sofrido inúmeras e severas alterações ao longo dos anos.
Alterações essas consignadas no Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU).
A entrada em vigor desta lei, surge precisamente na extrema necessidade de colmatar problemas na reforma do arrendamento urbano de 2006. Problemas esses que se debatiam especialmente com os contratos de arrendamento anteriores a 1990, com a realização de obras de reabilitação em imóveis arrendados e com o moroso procedimento de despejo de inquilinos que não pagam.
O NRAU foi implementado também para proporcionar a negociação de rendas antigas que agora podem ser reajustadas de acordo com as preferências dos senhorios. Anteriormente esta renegociação não era possível.
O que consequentemente se instalou com estas novas alterações, foi a preocupação dos inquilinos nos aumentos das suas rendas.
Afinal, em quanto pode a minha renda ser aumentada?
Importante desde salientar, que há́ limites. Limites esses, impostos pelo governo de forma a mitigar os efeitos da inflação.
O valor das rendas só́ pode ser aumentado em conformidade com o coeficiente de atualização das rendas, que é variável, anualmente.
No presente ano, 2023, o coeficiente em questão fixa-se em 1.02.
Ou seja,
Renda atual x Coeficiente de atualização = renda a pagar mais cara.
Se estiver em causa contratos antigos, isto é, anteriores a 1990, existem outros limites. Nomeadamente há a ter em conta os rendimentos dos inquilinos, a sua idade- mais de 65 anos ou a existência de grau de incapacidade igual ou superior a 60%.
Ainda assim, para se proceder a essa alteração estão os senhorios obrigados a informar os inquilinos do valor atualizado da renda com um prazo de 30 dias de antecedência, através de carta registada com aviso de receção.
E se o senhorio falecer, o herdeiro pode fazer novo contrato, ou as obrigações transmitem-se pós-morte?
Em caso de morte do senhorio, verifica-se a sucessão dos seus herdeiros na relação de arrendamento, ou seja, as obrigações transmitem-se. O contrato continua entre os herdeiros, mais precisamente com o cabeça de casal e o arrendatário.
As obrigações inerentes do contrato que recaiam sob o primitivo senhorio, transmitem-se para uma outra pessoa, o cabeça de casal. O cabeça de casal é quem representa a herança, pelo que, é quem tem administração dos bens do falecido. No entanto, tal administração está sob regras, tipificadas no código civil (cfr. Artigos 2088o, 2089o e 2090o) recaindo, por isso, somente sobre essas.
Posto isto, e no que respeita a um novo contrato de arrendamento, o artigo 1024o CC, ajuda-nos a esclarecer a questão ao dizer-nos que “A locação constitui, para o locador, um ato de administração ordinária, exceto quando for celebrada por prazo superior a seis anos”, logo, o cabeça de casal, pode celebrar um novo contrato de arrendamento. No entanto, não tem legitimidade substantiva para outorgar, em representação da herança, nos contratos de arrendamento superiores a seis anos, uma vez que extravasa os meros poderes de administração que a lei lhe confere.
Todos os contratos celebrados sem tal legitimidade, são anuláveis.
Nota: É importante ter em conta que a relação de arrendamento é suscetível de sofrer alterações objetivas (quanto ao conteúdo do contrato), assim como é passível de sofrer alterações subjetivas (quanto aos sujeitos).
