A obrigação de pagamento das quotas do condomínio pelos proprietários das frações a que se referem não suscita questões de grande controvérsia. Mas, e no caso do usufrutuário? Será que está, a par com o proprietário, obrigado a contribuir para as despesas necessárias para a conservação e fruição das partes comuns do edifício e dos serviços de interesse comum?
Descubra a resposta neste artigo.
Dispõe o artigo 1424º do CC que “as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações”.
Mas, será assim tão linear? Vejamos.
O Regime Jurídico da Propriedade Horizontal encontra-se previsto nos artigos 1414.º a 1438.º-A do CC e, ainda, no Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro e o regime jurídico do usufruto encontra acolhimento nos artigos 1439.º a 1483.º do CC.
O usufruto pode ser constituído por contrato, testamento ou usucapião, sendo certo que é no título constitutivo do usufruto que se determinam os direitos e obrigações do usufrutuário.
De todo modo, o título constitutivo teria sempre de respeitar as disposições de carácter imperativo, entre elas o artigo 1472.º do CC, cuja epígrafe: reparações ordinárias, e o artigo 1473.º do CC, cuja epígrafe: reparações extraordinárias, ambas com particular interesse no caso das quotas de condomínio.
Bem sabemos que o Administrador do Condomínio tem o dever funcional de proceder à cobrança das contribuições dos condóminos para as despesas comuns e legitimidade processual própria para o fazer judicialmente.
Assim, quando se encontra inscrito o usufruto a favor de alguém, será o usufrutuário o responsável pelo pagamento da comparticipação mensal nas despesas comuns nos termos do artigo 1472.º n.º 1 do CC (reparações ordinárias). Isto porque estamos na presença de um direito real limitado que coexiste com a propriedade titulada por um sujeito diverso já que a reunião da nua propriedade e do usufruto na esfera jurídica de uma só pessoa provocaria a extinção deste último.
De acordo com o referido artigo: “Estão a cargo do usufrutuário tanto as reparações ordinárias indispensáveis para a conservação da coisa como as despesas de administração”.
Qualquer despesa realizada com vista à conservação da coisa usufruída é qualificável como despesa de reparação ordinária, exceto se comprometer mais de dois terços do rendimento líquido da coisa no ano em que são necessárias nos termos do n.º 2 do mencionado artigo.
As obrigações referidas neste artigo quanto a despesas de administração e às reparações ordinárias da coisa usufruída, constituem exemplo típico de obrigações propter rem ou ob rem, isto é, de obrigações impostas, em atenção a certa coisa, a quem for titular desta. Assim, dada a conexão funcional existente entre a obrigação e o direito real, a pessoa do obrigado é determinada através da titularidade da coisa: é obrigado quem for o titular do direito real, havendo assim uma sucessão no débito fora dos termos normais da transmissão das obrigações (A. Varela, Obrigações).
Pelo exposto, concluímos pela resposta afirmativa: o usufrutuário está obrigado a contribuir para as despesas necessárias para a conservação e fruição das partes comuns do edifício e dos serviços de interesse comum, na mesma medida que o proprietário.
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