Quando prescreve uma dívida relativa a quotas de condomínio?
Atualmente, grande parte da população vive em frações autónomas integradas em edifícios constituídos em propriedade horizontal, cuja gestão está a cargo do condomínio.
O pagamento das quotas de condomínio é uma obrigação essencial dos condóminos para a boa administração e conservação das partes comuns dos edifícios constituídos em propriedade horizontal. Todavia, nem sempre esta obrigação é cumprida de forma pontual, o que levanta a questão do prazo legal em que o condomínio pode exigir judicialmente os montantes em dívida.
As quotas de condomínio resultam da deliberação da assembleia de condóminos, destinando-se a suportar as despesas comuns do edifício. Portanto, estamos perante uma obrigação pecuniária periódica, uma vez que normalmente, a quota é fixada mensalmente.
Deste modo, tratando-se de uma prestação periodicamente renovável, as dívidas relativas a quotas de condomínio ordinárias prescrevem no prazo de cinco anos, segundo a alínea g) do artigo 310.º do Código Civil.
Aliás, é este o entendimento da jurisprudência portuguesa, mais concretamente no acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa, de 21/03/2024: II–as prestações condominiais relativas às despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do condomínio constam de um orçamento a elaborar, e que se renova, anualmente, sendo depois repartidas entre os condóminos, normalmente em prestações mensais, representando a contrapartida pelo uso, utilização e fruição daquelas partes comuns, têm a natureza de quotizações ordinárias (nestas se incluindo as contribuições destinadas ao Fundo Comum de Reserva); III–tais prestações, sendo periodicamente renováveis enquanto durar o condomínio, prescrevem no prazo de 5 anos – cf., a alínea g), do artº. 310º, do Cód. Civil -, iniciando-se o cômputo do prazo de prescrição na data em que a prestação pode ser exigida;
Igualmente refere o acórdão proferido pelo Tribunal da Relação do Porto, de 08/09/2020: “III – As quotas-partes devidas pelo proprietário no orçamento anual de despesas ordinárias aprovadas pelo condomínio constituem prestações periodicamente renováveis que, como tal, prescrevem no prazo de cinco (5) anos, nos termos do artigo 310º, al. g), do Código Civil”.
Contudo, importa também fazer menção às quotas de condomínio extraordinárias, isto é, aquelas que não estão previstas no orçamento anual e que configuram uma prestação financeira adicional, utilizada por exemplo, para a realização de uma obra ou de um reparo no prédio. Quanto a estas, o prazo de prescrição é de o prazo ordinário de 20 anos, uma vez que não falamos de prestações periodicamente renováveis.
Face ao exposto, caso existam condóminos em incumprimento do pagamento das respetivas quotas, o condomínio deverá recorrer aos meios judiciais adequados para interromper o prazo de prescrição, nomeadamente mediante a instauração de uma ação executiva.
