A questão da responsabilidade pela conservação de espaços comuns utilizados por mais de um condomínio suscita frequentemente dúvidas quanto à titularidade e à repartição dos encargos. Trata-se de uma situação recorrente em empreendimentos contíguos que partilham infraestruturas ou equipamentos comuns, como jardins, parques infantis, parques de estacionamento ou courts desportivos.
Imaginemos o seguinte exemplo:
Está em causa a manutenção de um espaço de lazer (court de ténis) utilizado por dois edifícios distintos, cada um com administração de condomínio própria. O referido espaço, embora situado em área comum a ambos, encontra-se em mau estado de conservação, apresentando riscos para a segurança de pessoas e bens, devido à degradação de equipamentos e pavimento.
Enquanto um dos condomínios manifesta disponibilidade para proceder às obras necessárias, o outro recusa-se a suportar os encargos inerentes, alegando inexistência de obrigação direta nesse sentido.
É possível que um dos condomínios se desresponsabilize?
Não. O mais comum acontecer é existir uma deliberação conjunta, constante de ata de reunião entre os representantes dos dois condomínios e até mesmo envolvendo as autoridades municipais, que determina que ambos suportariam, em conjunto, as despesas de manutenção do referido espaço comum.
Nesse sentido, nos termos do artigo 1421.º do Código Civil, consideram-se partes comuns do prédio todos os elementos e espaços que, não sendo de uso exclusivo, servem o conjunto dos condóminos. Quando um espaço é utilizado conjuntamente por dois ou mais condomínios, e existe deliberação ou acordo que reconhece o seu caráter comum, este passa a integrar o domínio coletivo e partilhado entre os mesmos.
Por outro lado, o artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil estabelece que “as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do prédio, bem como o pagamento de serviços de interesse comum, são da responsabilidade de
todos os condóminos, na proporção do valor das suas frações”. Este princípio aplica- se, por analogia, a situações em que o espaço comum serve dois edifícios distintos, desde que exista deliberação ou acordo de uso e manutenção conjunta.
Assim, estando comprovada a existência de um compromisso formal que atribui a ambos os condomínios a responsabilidade pela conservação do espaço, nenhum deles pode eximir-se unilateralmente ao cumprimento dessa obrigação, sob pena de violar uma deliberação válida e vinculativa.
A recusa injustificada de um dos condomínios em participar nas despesas de manutenção configura incumprimento de obrigação legal e deliberativa, podendo o outro condomínio recorrer aos meios judiciais adequados para exigir a contribuição devida.
Acresce que, caso o estado de degradação do espaço comum constitua perigo para pessoas ou bens — por exemplo, através da queda de estruturas ou do colapso de equipamentos —, a inércia na reparação pode originar responsabilidade civil por omissão, nos termos do artigo 483.º do Código Civil. Tal responsabilidade poderá ser imputada não apenas ao condomínio que se recusa a agir, mas também, eventualmente, a ambos, se a situação de perigo se prolongar sem intervenção.
Podemos assim concluir:
- Quando dois condomínios partilham um espaço comum e existe deliberação que estabelece a responsabilidade conjunta pela sua manutenção, ambos estão obrigados a suportar os respetivos encargos.
- A recusa de um dos condomínios em contribuir constitui incumprimento de obrigação legal e pode justificar ação judicial para cobrança coerciva da parte devida.
- A degradação de um espaço comum que coloca em risco a segurança de pessoas e bens impõe uma atuação imediata, sob pena de responsabilidade civil.
Em suma, a responsabilidade pela manutenção de um espaço comum utilizado por dois condomínios distintos é solidária, tal como decorre das normas legais que regulam a administração e conservação das partes comuns. A omissão de um dos condomínios não o isenta do dever de contribuir, sendo ilegítima qualquer recusa nesse sentido.
