Necessidade do imóvel para habitação: Em que casos o senhorio pode denunciar o arrendamento?
A relação de arrendamento urbano procura equilibrar dois valores essenciais: por um lado, a estabilidade habitacional do arrendatário e, por outro, o direito de propriedade do senhorio. Em determinadas situações, a lei permite ao senhorio denunciar o contrato de arrendamento quando necessite do imóvel para habitação própria. Trata-se, contudo, de uma faculdade excecional e juridicamente condicionada, sujeita ao cumprimento de requisitos legais e específicos e a uma apreciação prudente dos tribunais.
Ora, nos termos da lei, o senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada no caso de necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, nos termos do artigo 1101.º, alínea a) do Código Civil.
Em que condições pode o senhorio exercer esse direito?
A denúncia por necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau depende da verificação das condições previstas no artigo 1102.º do Código Civil.
Neste sentido, a denúncia depende:
- Do pagamento ao arrendatário do montante equivalente a 1 ano de renda;
- De ser o senhorio proprietário, comproprietário ou usufrutuário do imóvel em causa há mais de 2 anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão;
- De não ter o senhorio, há mais de um ano, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do país, casa própria que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1.º grau.
A comunicação da denúncia tem determinados requisitos, à luz do disposto no artigo 1103.º do Código Civil, mais concretamente terá de ser feita mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a 6 meses sobre a data pretendida para a desocupação do locado, devendo dessa comunicação constar expressamente o fundamento da denúncia, sob pena de ineficácia.
Da denúncia não pode resultar uma duração do contrato de arrendamento inferior a 2 anos, nos termos do artigo 1103.º, n.º 10 do Código Civil.
De que forma deve ser efetuada a fundamentação da necessidade invocada pelo senhorio?
A necessidade do senhorio ou do seu descendente para habitação deve ser real, séria, atual ou futura, não eventual, mas iminente, traduzida em razões ponderosas, o que implica uma ponderação entre os interesses do senhorio e do inquilino. Ou seja, esta necessidade deverá ser traduzida em razões ponderosas, não se devendo confundir com uma maior comodidade. Deve corresponder a uma intenção séria de, no locado, fixar residência.
Assim, nos fundamentos da denúncia, o senhorio deve explicar ao arrendatário quais os factos da sua vida que implicam essa necessidade de habitação.
Nos termos do artigo 1103.º, n.º 5 do Código Civil, após a denúncia, o senhorio deve dar ao imóvel a utilização invocada no prazo de 3 meses e por um período mínimo de 2 anos.
Nos contratos de arrendamento celebrados antes da vigência do NRAU, o senhorio não pode denunciar o contrato para sua habitação ou de descendente em 1.º grau quando o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos e se encontre reformado por invalidez absoluta ou, não beneficiando de pensão por invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho no momento em que a denúncia deva produzir efeitos, ou quando o arrendatário se mantenha no locado, nessa qualidade, há 30 anos ou mais.
Em caso de dúvidas sobre esta matéria ou sobre a forma de comunicar a denúncia ao arrendatário, contacte um advogado.
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