A exequibilidade das atas de condomínio

Como é sabido, a ação executiva tem na sua base a existência de um título, pelo qual se determinam o fim e os limites da ação executiva (artigo 10º, n.º 5 do CPC). O título executivo é, portanto, “a peça necessária e suficiente à instauração da acção executiva, ou dito de outro modo, pressuposto ou condição geral de qualquer execução.

Os títulos executivos são apenas os que a lei enuncia no artigo 703º do CPC, entre os quais se incluem “os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva” (n.º 1, alínea d)).

Nesta espécie incluem-se as actas das assembleias de condóminos, nos termos do n.º 1 do artigo 6º do DL 268/94, de 25/10: “A ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte”.

Exige este preceito que, para as atas das assembleias de condóminos valerem como título executivo, terão de fixar os montantes das contribuições devidas ao condomínio ou das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns ou serviços de interesse comum, e que contenham o prazo destinado ao pagamento e a fixação da quota-parte de cada condómino nessas contribuições e despesas. Quer isto significar que são requisitos de exequibilidade da ata da assembleia de condóminos:

1. Deliberação sobre o montante das contribuições ou despesas devidas ao condomínio;
2. Fixação da quota-parte devida por cada condómino;
3. Fixação do prazo de pagamento respetivo.

Daqui resulta que nem todas as atas constituem título executivo, mas tão-só aquelas que respeitem o aí estatuído. E que apenas são título executivo as atas das reuniões das assembleias de condóminos e não as meras contas correntes.

Resumidamente, a ata da reunião da assembleia que tiver deliberado o montante das contribuições devidas pelos condóminos, nos termos do artigo 6º, n.º 1 do Dec. Lei n.º 268/94, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte, desde que esteja assinada por todos os condóminos que nela participaram.

A força executiva da ata estende-se a todos os condóminos, mesmo que não tenham estado presentes nessa assembleia, e quer tenham votado ou não favoravelmente a deliberação aprovada, quer tenham assinado ou não a ata, uma vez que a sua força executiva não tem a ver com a assunção pessoal da obrigação consubstanciada na sua assinatura, mas sim com a eficácia imediata da vontade coletiva definida através da deliberação nos termos legais, exarada na ata.

Não quer isso, naturalmente, significar que o administrador do condomínio não esteja legalmente obrigado a convocar os condóminos para a respetiva assembleia e, também, a comunicar ao condómino que nela não tenham participado as deliberações que foram tomadas. No entanto, o cumprimento dessas formalidades não constitui requisito de exequibilidade, pelo que, mesmo em caso de inobservância das mesmas, a ata não deixará de revestir força executiva, restando ao condómino a possibilidade de neutralizar a exigência de pagamento das contribuições nela fixadas com fundamento na não exigibilidade da obrigação por ausência de notificação da deliberação. Porém, para o poder fazer terá de proceder à sua válida e tempestiva impugnação.

Mais,

Relativamente às despesas judiciais, tal consistente no patrocínio da execução a instaurar para cobrança coerciva das quotas, todas essas despesas terão de ser solicitadas, em regra de custas de parte, no final do processo e dependendo de quem obteve ganho de causa.

Tal como defende Sandra Passinhas, que deve ser amplo o campo de aplicação da expressão “contribuições devidas ao condomínio”, incluindo nele as despesas necessárias à conservação e à fruição das partes comuns do edifício, as despesas com as inovações, as contribuições para o fundo comum de reserva, o pagamento do prémio do seguro contra o risco de incêndio, as despesas com a reconstrução do edifício e as penas pecuniárias fixadas nos termos do artigo 1434º, não pode ele ser tao abrangente que englobe que nas atas/título executivo, se incluam as despesas judiciais e honorários com mandatários.

Com efeito, para tal desiderato não basta uma deliberação, é também necessária previsão legal que a acomode, conferindo-lhe força executiva respetiva, o que, como já se referiu, não é o caso.

Juliana da Silva Aguiar

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