A propriedade horizontal é um regime que permite que diferentes frações de um edifício pertençam a proprietários distintos, com áreas comuns a serem partilhadas entre todos.
Os condóminos têm de contribuir para as despesas comuns do condomínio?
Uma das questões centrais da propriedade horizontal é a obrigação dos condóminos contribuírem para as despesas comuns do edifício. Estas despesas incluem, entre outras, a manutenção de elevadores, limpeza de escadas, conservação da fachada, seguros, serviços de gestão do condomínio e, ainda, obras de manutenção ou reparação nas zonas comuns.
Segundo o artigo 1424.º do Código Civil, todos os condóminos têm a obrigação de contribuir para as despesas feitas com a manutenção e conservação das partes comuns do edifício, de acordo com a permilagem da sua fração, isto é, de forma proporcional à fração de que são proprietários.
Por exemplo, imaginemos um edifício com cinco frações autónomas. Se uma dessas frações tiver 30% do total da área do edifício e a outra tiver apenas 10%, a primeira terá de contribuir com um valor maior nas despesas comuns.
No entanto, muitas vezes, surgem questões sobre despesas extraordinárias, nomeadamente, com obras avultadas que, por vezes, surgem como necessárias. Por exemplo, se for necessário substituir o telhado ou realizar obras de impermeabilização na estrutura do edifício, todos os condóminos devem suportar a despesa, mesmo que o problema se localize diretamente sobre uma única fração.
Um novo condómino tem de pagar a despesa que não aprovou?
A Lei 8/2022, que altera o regime da propriedade horizontal, determina que as despesas para conservação e fruição das partes comuns do condomínio, ou relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, são da responsabilidade do condómino proprietário no momento da deliberação. Isto significa que, ao comprar um apartamento usado, não é obrigado a pagar obras em partes comuns, já que, quando a decisão foi tomada, o proprietário era outro.
Os condóminos devem contribuir para a conservação das partes comuns de uso exclusivo de um condómino?
As despesas necessárias à conservação das partes comuns que são de uso exclusivo de um condómino e que afetam o estado de conservação de outras partes comuns do prédio devem ser divididas por todos os condóminos, na proporção do valor da fração.
Os terraços de cobertura são considerados zonas comuns do edifício, mesmo que o acesso a este terraço seja exclusivo de uma fração. Isso significa que, apesar de um condómino ter acesso exclusivo a um terraço de cobertura, o mesmo deve ser tratado como uma parte comum do edifício para efeitos de manutenção e reparação. Assim, qualquer obra necessária para a conservação ou reparação do terraço deve ser considerada uma despesa comum e suportada por todos os condóminos, independentemente de quem o utiliza. Contudo, se a manutenção do terraço for exigível por facto imputável ao condómino, este é responsável pela sua reparação.
Por exemplo, num edifício de três andares, o apartamento do último piso tem um terraço que funciona como cobertura do edifício. Se esse terraço sofrer danos, como fissuras que permitam infiltrações de água, a responsabilidade pela reparação não recai apenas sobre o condómino que utiliza o espaço, mas também sobre os outros condóminos. Isto porque, o terraço cobertura é parte integrante da estrutura do prédio e a sua manutenção é fundamental para a proteção de todas as frações.
O que acontece se um condómino recusar contribuir para as despesas comuns?
No caso de existirem discordâncias sobre o pagamento de despesas comuns ou reparações em áreas, a solução deve ser sempre encontrada no diálogo e, acima de tudo, no cumprimento da lei.
Assim, a Assembleia de Condóminos é o órgão competente para tomar decisões sobre a administração e manutenção das áreas comuns, e é nela que os condóminos podem e devem discutir as suas preocupações e propostas.
Se, por exemplo, um condómino se recusar a contribuir para a reparação de um terraço de cobertura alegando que não utiliza o espaço, a assembleia pode, com base na lei, esclarecer a obrigação de contribuição e tomar as decisões necessárias. Em último caso, se houver persistência no incumprimento, o condomínio pode recorrer a meios judiciais para cobrar as quantias devidas.
A propriedade horizontal exige uma gestão cuidadosa e uma compreensão clara das obrigações de todos os envolvidos. A lei portuguesa reforça a necessidade de solidariedade entre os condóminos, especialmente no que toca às despesas comuns e à manutenção de zonas, como os telhados, e até os terraços de cobertura, que, embora de uso exclusivo de alguns, são essenciais para o bem estar e segurança de todo o prédio.
