Nos tempos que correm são cada vez mais os casos em que os senhorios pretendem por termo aos contratos de arrendamento, mas será assim tão fácil fazê-lo?
Em primeiro lugar cumpre esclarecer que existem três formas de pôr termo ao contrato:
- Revogação: por acordo das partes é possível por termo ao contrato a qualquer momento.
- Resolução: Quando com base num incumprimento, por qualquer uma das partes, se torna impossível a manutenção do mesmo.
- Caducidade: quando o mesmo se extingue pela verificação de certo facto:
- Termino do prazo estipulado;
- Quando se verifica a condição resolutiva;
- Por morte do arrendatário;
- Perda do locado;
- Expropriação por utilidade pública;
- Cessação dos serviços;
- Confusão das qualidades de senhorio e arrendatário;
- Denúncia do contrato com duração indeterminada;
- Pelo arrendatário, sem qualquer motivo justificativo, com as seguintes antecedências:
- 120 dias se o contrato tiver um ano ou mais de duração efetiva;
- 60 dias se o contrato tiver até um ano de duração efetiva;
- Pelo senhorio, nos casos de arrendamento de duração indeterminada;
- Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos descendentes em 1º grau;
- Para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, desde que não resulte local com características idênticas, onde seja possível a manutenção do locado;
- Mediante comunicação não inferior a cinco anos.
- Oposição à renovação dos contratos a prazo:
- Pelo senhorio, mediante comunicação com a antecedência de:
- 240 dias, nos contratos com duração igual ou superior a seis anos;
- 120 dias, nos contratos com duração igual ou superior a um ano e inferior a seis anos.
- 60 dias, no contrato com duração igual ou superior a 6 meses e inferior a um ano.
- 1/3 do contrato com duração inferior a seis meses.
- Pelo arrendatário, mediante comunicação com antecedência de:
- 120 dias nos contratos com duração igual ou superior a seis anos;
- 90 dias, quando os contratos tenham uma duração igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
- 60 dias nos contratos de duração igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;
- 1/3 do prazo nos contratos com duração inferior a seis meses.
Pode parecer confuso, mas vamos exemplificar para ser mais fácil a compreensão.
QUID IURIS…
Um contrato de arrendamento com prazo certo, celebrado por um período de um ano, com renovações automáticas e sucessivas de um ano, se não for denunciado no seu termo, tendo sido o mesmo celebrado em 2017, quando é que o senhorio se deve opor à renovação?
Aqui a divergência vai residir no facto da lei, na vigência deste contrato de arrendamento ter mudado. E quais são as diferenças?
A lei à data da celebração deste contrato dizia no art.1096º, n.º1 do código civil que “salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos de igual duração, sem prejuízo do disposto no número seguinte”.
Ora, nos termos deste artigo, caso a senhoria pretendesse que o contrato não se renovasse, conforme anteriormente explicitado, deveria enviar uma carta registada com A/R a denunciar o contrato com um prazo de 120 dias.
Mas afinal qual foi a alteração?
Ora, através da Lei 13/2019, que entrou em vigor a 13.02.2019, este artigo passou a ter a seguinte redação: “Salvo disposição em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
Ou seja, com esta alteração, segundo alguns entendimentos, não obstante as partes terem estipulado que o mesmo, caso não fosse denunciado, se renovaria por um ano, ao que parece o legislador quis estipular que esta renovação será sempre de três anos, e não de um. Esta é a interpretação geral da doutrina, havendo, contudo, algumas interpretações que defendem que deverá prevalecer a liberdade contratual das partes, e, portanto, a renovação ser de um ano.
Para melhor compreensão, o que muitos defendem é que com esta alteração, um contrato celebrado por um ano, chegando ao final desse ano e não havendo oposição à renovação, o mesmo renova-se por mais três anos, e não por mais um, como foi estipulado no contrato.
Nós aqui perfilamos o entendimento de que deverá sempre vigorar a liberdade contratual das partes, e no caso de estar estipulado contratualmente que esta primeira renovação será de um ano, a mesma será mesmo de um ano, e não de três conforme parece ser o que o legislador pretendeu com esta alteração legal.
No caso concreto em analise, estando nós em 2023, e pretendendo o senhorio opor se à renovação do contrato, teria então de remeter comunicação nesse sentido, com uma antecedência de 240 dias, uma vez que estamos perante um contrato com uma duração superior a seis anos.
Contudo, cada caso será de análise individual, não dispensando a consulta do advogado.
