A administração de condomínios é uma área essencial para garantir a boa gestão dos espaços comuns e a convivência harmoniosa entre os condóminos.
A verdade é que, o administrador de condomínio, eleito em assembleia, assume um papel fundamental na execução de tarefas relacionadas com o prédio, que vão desde a cobrança de quotas até à manutenção das infraestruturas.
No entanto, podem surgir casos em que os condóminos considerem ser necessário a destituição do administrador antes do término do seu mandato.
Vejamos:
Segundo o artigo 1436.º do Código Civil, as principais funções do administrador de insolvência passam pela representação do condomínio perante terceiros, pela execução das deliberações das assembleias de condóminos, cobrar as quotas e gerir o fundo comum, mandar realizar obras de conservação e reparação das partes comuns, prestar contas à assembleia.
Por que motivos pode ocorrer a destituição do administrador?
A nomeação e destituição do administrador são reguladas pela assembleia de condóminos, conforme dispõe o artigo 1435.º do Código Civil. O mandato da administração de condomínio, geralmente, tem a duração de um ano.
A destituição do administrador pode ocorrer a meio do mandato por vários motivos, incluindo:
- Falta de cumprimento das funções;
- Gestão negligente ou irregularidades financeiras;
- Incapacidade de resolver conflitos entre condóminos;
- Perda de confiança por parte dos condóminos.
Para que não haja direito a indemnização, é necessário que a destituição seja por justa causa. O ónus de provar a justa causa recai sobre o condomínio.
Assim sendo, deve existir a convocação de uma Assembleia Extraordinária, com o intuito de eleger uma nova administração, sendo que, na ordem dos trabalhos, deve existir a indicação expressa da intenção de destituição. Sendo que, para que o administrador seja destituído das suas funções é necessária a maioria dos votos dos condóminos.
Se tal destituição for aprovada, pode então proceder-se imediatamente à eleição de um novo administrador.
Que consequências podem advir no caso de destituição do administrador antes do término do mandato?
Caso não exista justa causa na destituição do administrador de condomínio, a empresa gestora do condomínio pode ter direito a uma indemnização, que pode incluir o valor das remunerações que a empresa deixaria de auferir até ao fim do contrato.
E, portanto, relativamente a esta questão, importa perceber a natureza do vínculo do administrador. Assim, se o administrador tiver sido contratado através de um contrato de prestação de serviços, esta destituição antecipada pode configurar uma quebra contratual e uma frustração de expectativas por parte da empresa de gestão de condomínios, que pode resultar em:
- Indemnização por rescisão antecipada: caso o contrato contenha cláusulas de rescisão unilateral, exigindo uma compensação financeira proporcional ao tempo restante do mandato.
- Custo de aviso prévio, isto é, se o contrato estabelecer um período mínimo de aviso e esse prazo não for observado, o condomínio poderá ter de pagar pelos serviços durante esse período.
- Penalizações contratuais: ou seja, pode acontecer que tenham sido inseridas cláusulas penais que estipulem valores fixos ou até mesmo percentagens em caso de rescisão antecipada.
Segundo o Supremo Tribunal de Justiça, se o condomínio pede uma indemnização por destituição da administração de condomínio, por a considerar sem justa causa, o condomínio pode alegar, devendo provar que efetivamente existiu uma justa causa para a destituição, de modo a impedir o direito à indemnização.
Antes de proceder à destituição, é recomendável que o condomínio consulte um advogado para avaliar os riscos e assegurar que o processo seja feito de acordo com a lei, mitigando possíveis custos e litígios futuros.
